یکی از دعاوی که امروزه مطرح است دعوای الزام به تنظیم سند رسمی میباشد که به موجب قانون در صورت امتناع فروشنده از تنظیم سند رسمی دادگاه او را ملزم به تنظیم سند رسمی انتقال میکند و یا در صورت توافق طرفین در قرارداد ، پرداخت وجه التزام به همراه تنظیم سند رسمی از وظایف فروشنده در صورت امتناع وی از تنظیم سند رسمی است. موسسه ی حقوقی دادپیشگان در تلاش است تا در این مقاله مطالب مفیدی را در مورد الزام به تنظیم سند رسمی انتقال در اختیار شما کاربران گرامی قرار دهد زیرا که امروزه یکی از دعاوی مطرح و مهم دعوای تنظیم سند رسمی است و این دعوا از جمله دعاوی است که در پی تنظیم قولنامه به وجود میاید. قولنامه زمانی تنظیم میشود که 2 طرف معامله قصد انجام معامله را دارند اما مقدمات لازم آن را فراهم نکرده اند . یکی از مشکلاتی که در پی تنظیم قولنامه به وجود میاید خودداری کردن فروشنده از منتقل کردن سند رسمی به نام خریدار در دفتر اسناد رسمی است.
مقدمات طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی :
هنگامی که خریدار و فروشنده قولنامه یا مبایعه نامه ای را بین خود تنظیم میکنند به دنبال عقد قرارداد دفترخانه ی اسناد رسمی یک وقت قبلی برای متعاملین مشخص میکند و طرفین متعهد میشوند که در تاریخ تعیین شده در دفترخانه به منظور تنظیم سند رسمی و پرداخت باقی مانده ی ثمن حضور پیدا کنند.
در صورتیکه فروشنده در دفتر اسناد رسمی حاضر نشود خریدار میتواند با حضور خود در دفتر اسناد رسمی ( در تاریخ معین ) و تهیه ی باقی مانده ی ثمن معامله ، صدور گواهی عدم حضور را از سردفتر بخواهد که در این گواهی درج میشود که خریدار در تاریخ مقرر در دفتر خانه حضور داشته اما فروشنده بدون هرگونه عذر موجهی از حضور و انجام تعهد خود ، خودداری کرده است.
موانع طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی :
1 اطمینان خریدار از اینکه ملک مورد معامله در رهن نیست چرا که اگر در رهن باشد باید فک رهن را از دادگاه بخواهد .
2 در صورتیکه فروشنده مالک رسمی ملک مورد معامله نباشد خریدار میتواند برای احقاق حق خود دعوای فروش مال غیر را مطرح کند. ( در این مورد نمیتوان فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی کرد زیرا مالی را فروخته که متعلق به خود از نبوده ).
اقدامات دادگاه برای الزام به تنظیم سند رسمی :
1 احراز مالکیت خوانده ( فروشنده ) که از طریق استعلام ثبتی صورت میگیرد.
2 احراز مالکیت خوانده در مورد متعلقات مربوط به مورد معامله ( ملک ) مثل اثبات مالکیت تلفن ملک که از طریق استعلام از اداره ی مخابرات انجام میشود.
3 تحقیق در مورد گرفتن قسمتی از ثمن ( پیش پرداخت ) توسط فروشنده .
4 احراز انجام معامله و قرارداد از طریق بررسی اسناد و مدارک و شهود.
5 احراز هویت خریدار و فروشنده در صورت فوت آنها
6 تحقیق درباره ی مورد معامله و اگر در رهن بانک باشد تعیین میزان بدهی
7 توجه به هزینه های انتقال سند که بر عهده ی طرفین معامله است
8 انجام دادن هرگونه تحقیق و جستجویی که برای بدست آوردن حقیقت لازم باشد.
دادگاه صالح برای رسیدگی به الزام به تنظیم سند رسمی :
مطابق ماده ی 12 قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه صالح برای رسیدگی به امور مربوط به اموال غیر منقول دادگاهی است که محل وقوع ملک در حوزه ی آن دادگاه باشد اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد . موسسه ی حقوقی دادپیشگان توصیه میکند که با توجه به اینکه زمان رسیدگی به این امر طولانی است بهتر است خریدار صدور دستور موقت درباره ی توقیف ملک مورد نظر را از دادگاه بخواهد تا فروشنده نتواند ملک را به دیگری انتقال دهد. پس از آنکه حکم دادگاه به صورت قطعی صادر شد خریدار باید اجرای حکم را از اجرای احکام بخواهد پس از آنکه حکم به فروشنده ابلاغ شد 10 روز فرصت دارد حکم را اجرا و به آن عمل کند در صورت امتناع فروشنده ، خریدار باید مجددا به اجرای احکام مراجعه کند و اجرای احکام به دفتر خانه ای که قرار بود در ان سند رسمی منتقل شود اعلام میکند که بعد از آماده شدن سند این واحد را مطلع کند تا به جای فروشنده سند را امضاء کند تا بدین صورت انتقال سند انجام گیرد.
مواد قانونی مربوط به تنظیم سند رسمی و انجام معامله و عقود :
ماده ی 10 قانون مدنی : قراردادهای خصوصی ( قولنامه ) نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.
ماده ی 190 قانون مدنی : برای صحت هر معامله شرایط زیر لازم است:
1 قصد طرفین و رضای آنها
2 اهلیت طرفین
3 چیزی که میخواهد معامله شود باید معین شود ( موضوع معین مورد معامله )
4 مشروعیت جهت معامله ( معامله باید شرعی و قانونی باشد )
ماده ی 222 قانون مدنی : در صورت عدم ایفاء تعهد از جانب متعهد حاکم میتواند به کسی که تعهد به نفع او شده اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تادیه ی مخارج آن محکوم کند.
ماده ی 223 قانون مدنی : هر معامله ای که صورت گرفته باشد اصل بر صحت آن است مگر اینکه فساد آن معلوم شود.
ماده ی 219 قانون مدنی : عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین طرفین معامله و قائم مقام آنها لارم الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شده باشد.
این مقاله به نگارش سحر حسن زاده و متعلق به موسسه ی حقوقی دادپیشگان است.